5 Rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ và cách phòng tránh

1. Mua đất không có sổ đỏ thì có đúng luật không? 

Mua đất không có sổ đỏ có đúng luật không?

 Mua đất không có sổ đỏ thì có đúng luật không cần căn cứ theo quy định của nhà nước về vấn đề này mới có thể xác định rõ ràng, chính xác được. 
Tại điều số 188, khoản 1 luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện để chuyển đổi, sang nhượng đất như sau: 

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- Khoản 1, điều 168: 
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
- Khoản 3, điều 186:
"3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính."
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Mua đất không có sổ đỏ chỉ hợp pháp trong 1 số trường hợp

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Như vậy, có thể thấy rằng, mua đất không có sổ đỏ chỉ áp dụng khi mảnh đất đấy có đầy đủ các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc 2 trường hợp quy định ở điểm a, khoản 1, điều 188 Luật đất đai 2013. Còn lại, việc mua đất chưa có sổ đỏ là hoàn toàn trái pháp luật, không được công nhận 

2. Những rủi ro gặp phải khi mua đất không có sổ đỏ

Như đã nói ở trên, việc mua đất không có sổ đỏ luôn tiềm ẩn những nguy cơ gây thiệt hại cho người mua. Nó bao gồm các rủi ro sau: 
- Thứ 1, dễ xảy ra tranh chấp 
Khi bạn không có sổ đỏ hay bất cứ tài liệu, thông tin về mảnh đất, thì sở hữu rất dễ xảy ra tranh chấp giữa những người hàng xóm sống liền kề, chủ nhà cũ...do bạn không biết chính xác thửa đất đó có diện tích thực tế bao nhiêu? Tranh chấp ở đây là như thế nào…
Nếu xảy ra tranh chấp thật, thì hợp đồng chuyển nhượng nhà sẽ bị vô hiệu do nó chỉ viết tay, không có tính pháp lý vì không được pháp luật công nhận, chứng thực 
- Thứ 2, khó xác minh chính xác nguồn gốc của đất 
Nếu đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó như thế nào. Ví dụ trong trường hợp đất thuộc diện tranh chấp, là đất nông nghiệp, phần trăm…
- Thứ 3, không được thế chấp để vay tiền 

Mua đất không có sổ đỏ rất khó để thế chấp vay tiền

Khi mảnh đất không có sổ đỏ, đồng nghĩa với ngân hàng sẽ không chấp nhận cho bạn thế chấp để vay tiền vì rủi ro mất trắng khoản cho vay là rất lớn. Như vậy, rõ ràng việc sở hữu đất này không hề có sự linh hoạt, giảm đi tính hiệu quả trong sử dụng đất 
- Thứ 4, cực khó bán lại 
Đất không có sổ đỏ, tức tính an toàn không cao và tiềm ẩn nhiều nguy cơ. Do đó, nếu bạn muốn bán lại thì cũng rất khó vì không phải ai cũng mang tâm lý e dè, sợ rủi ro mà mảnh đất chưa được cấp sổ mang lại 
- Thứ 5, bị thu hồi không được bồi thường 

Mua đất không sổ đỏ dễ bị thu hồi không có bồi thường

Nếu mảnh đất thuộc diện thu hồi để phục vụ việc thi công các dự án công cộng thì bạn sẽ không được bồi thường một khoản nào giống như đất quy hoạch, có sổ đỏ đầy đủ
- Thứ 6, khó được cấp phép xây dựng 
Dù việc cấp phép xây dựng không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Song, với những mảnh nhỏ, có diện tích từ 10 mét đổ về thì sẽ không được cấp giấy phép xây dựng. Nếu cố tình thực hiện, bạn có thể bị cưỡng chế, buộc phải phá bỏ ngay

3. Một số cách phòng tránh rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ

Cần tìm hiểu kỹ thông tin về mảnh đất trước khi mua 

Một số cách phòng tránh rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ là: 
+ Tìm hiểu kỹ càng thông tin về mảnh đất xem tính hợp pháp của nó như thế nào? có nằm trong diện quy hoạch, thu hồi hay không 
+ Kiểm tra kỹ lưỡng các giấy tờ tùy thân của bên bán nhằm đảm bảo họ không lừa đảo. Nếu người sở hữu mảnh đất đã có gia đình thì cần phải có sự nhất trí của 2 vợ chồng khi mua
+ Cần đề nghị người bán bàn giao các bản gốc của giấy tờ liên quan tới mảnh đất đó cho bạn (bên mua)
+ Trong trường hợp quyết định mua, nên mời 2 người làm chứng. Đồng thời, đề nghị người bán điểm chủ tay vào hợp đồng 
+ Hãy thực hiện giao dịch thanh toán ở ngân hàng đồng thời yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền cho bạn 
+ Phải nhận giao nhà ngay sau khi giao dịch mua bán đã hoàn tất 

Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về: Mua đất không có sổ đỏ thì có đúng luật không? Những rủi ro gặp phải khi mua đất không có sổ đỏ là gì? Mong rằng, bạn sẽ có thêm nhiều kiến thức bổ ích, hấp dẫn sau khi đọc xong bài viết này!