• KÊNH THÔNG TIN NHÀ ĐẤT VÀ QUY HOẠCH ĐÔ THỊ BẮC SÔNG HỒNG

      Bách khoa toàn thư về thông tin Hotline: 0989 109 568

    Thủ tục mua bán nhà đất như thế nào là câu hỏi hiện đang thu hút sự chú ý của đông đảo người dân do chưa nắm được kiến thức đầy đủ về luật phép hiện hành. Trong bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp chi tiết cho bạn mọi thắc mắc về vấn đề này!

    I. Các điều kiện để mua bán đất hợp pháp là gì?

    Thủ tục mua bán nhà đất hiện nay tương đối phức tạp vì cần đi kèm điều kiện để mua, để bán cũng như loại hình giao dịch như thế nào? 

    1. Điều kiện để mua nhà đất là gì? 

    Đối chiếu điều 119 luật nhà ở 2014, điều kiện để mua nhà đất được quy định như sau: 

    “ - Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

    a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

    b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật

    này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

    - Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

    2. Điều kiện để bán nhà đất là gì? 

    Cũng theo điều 119 Luật nhà ở 2014, để bán nhà đất hợp pháp, người bán cần đạt một số điều kiện sau đây: 

    “Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

    a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

    b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”

    3. Có thể mua bán nhà đất khi không có sổ đỏ không? 

    Nhiều người vẫn băn khoăn khi không biết chính xác liệu mình có thể mua hoặc bán nhà đất trong trường hợp không có sổ đỏ hay không? Để trả lời thắc mắc trên một cách ngắn gọn và chính xác nhất, chúng tôi sẽ khát quát chi tiết khoản 1 điều 188 luật đất đai 2013 như sau: 

    + Thứ 1, bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trừ 2 trường hợp sau: 

    - TH1: Người thừa kế sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất, tuy nhiên là người nước ngoài hay người Việt nam nhưng định cư ở nước ngoài, không thuộc diện được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ song vẫn bán được cho người khác hợp pháp 

    - TH2: Trong trường hợp chuyển nhượng quyền dùng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất có quyền bán đất đó sau khi đã nắm trong tay quyết định giao và cho thuê đất. Ngoài ra, nếu trường hợp nhận thừa kế là quyền sử dụng đất thì người sở hữu đất được phép bán khi đủ điều kiện để cấp sổ đỏ (dù chưa có sổ tại thời điểm đó). 

    + Thứ 2, quyền dùng đất không thuộc diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án phạt 

    + Thứ 3, mảnh đất muốn mua bán phải không có tranh chấp 

    + Thứ 4, mảnh đất muốn mua bán còn nằm trong hạn dùng đất 

    Như vậy, căn cứ vào 4 điều trên, có thể thấy rằng nếu muốn mua nhà phải nằm trong những trường hợp nêu trên. Nếu không, việc mua bán đất sẽ bị coi là không hợp lệ, trái pháp luật. 

    II. Các thủ tục mua bán nhà đất cần biết 

    1. Thủ tục mua bán nhà đất với trường hợp chưa có sổ đỏ 

    Để mua bán nhà trong trường hợp chưa có sổ đỏ, ngoài thỏa mãn các điều kiện như đã nêu ở phần trên ra, bạn còn cần thực hiện các bước sau: 

    Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ 

    + Chuẩn bị hồ sơ 

    a. Với trường hợp đầy đủ giấy tờ 

    - Làm đơn đăng ký theo mẫu 0A4/ĐK

    - Chuẩn bị các giấy tờ về quyền dùng đất 

    - Chuẩn bị giấy tờ về tài sản gắn liền với đất: 

    Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình nhà ở nhưng chưa hoàn thiện

    Giấy chứng nhận quyền sở hữu rừng trồng thuộc rừng sản xuất gắn liền với đất

    Giấy chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm 

    Lưu ý: Trong trường hợp đăng ký quyền sở hữu nhà ở hay công trình xây dựng bắt buộc phải có: Sơ đồ của nhà ở và công trình đó

    - Các giấy tờ chứng nhận đã hoàn thành trách nhiệm đóng tài chính đầy đủ, chả hạn như: 

    Biên lai nộp thuế

    Tiền sử dụng đất 

    Giấy miễn giảm trách nhiệm đóng tài chính cho đất, tài sản gắn với đất (nếu có)

    Sổ hộ khẩu, chứng minh thư hoặc thẻ căn cước

    b. Với trường hợp không có đủ giấy tờ 

    Bạn cần chuẩn bị: Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo mẫu 04a/ĐK

    Bản sao chứng từ đã thể hiện trách nhiệm nghĩa vụ đóng tiền thuế, dùng đất, các giấy liên quan đến miễn giảm trách nhiệm đóng tiền tài chính cho đất 

    Thẻ căn cước công dân và chứng minh thư nhân dân 

    + Nộp hồ sơ 

    Có thể nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ với đối tượng là hộ gia đình, cá nhân tại chi nhánh các văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, thị xã, quận, thành phố hoặc UBND cấp xã nếu bạn có nhu cầu. 

    + Tiếp nhận và xử lý hồ sơ 

    - Sau khi người dân đã nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ, nếu xảy ra tình trạng thiếu giấy tờ nào đó thì cán bộ của nơi tiếp nhận hồ sơ cần thông báo cho người dân để nộp bổ sung đầy đủ. Còn nếu hồ sơ đủ, cán bộ cần ghi đủ thông tin vào ssoor tiếp nhận thông tin. Sau đấy, viết và đưa phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp cầm nhằm để kiểm tra, đối chiếu khi có sai sót 

    - Cán bộ tại văn phòng đất sẽ thông báo khoản phí phải nộp để làm sổ đỏ cho hộ gia đình và cá nhân có mong muốn được cấp sổ đỏ 

    - Khi nhận được thông báo của cán bộ tại văn phòng, cá nhân và hộ gia đình đăng ký làm sổ đỏ cần nộp lệ phí theo đúng thời gian quy định và phải giữ hóa đơn sau khi đã hoàn thành việc đóng tiền để xác nhận lại khi cần thiết. 

    + Trả kết quả

    Chi nhánh văn phòng đăng ký đất sẽ gửi sổ đỏ đến người dân đăng ký tại văn phòng trực tiếp hoặc chuyển sổ cho UBND xã để trao lại cho các gia đình, cá nhân đã hoàn thành việc đóng tài chính cho sổ theo đúng quy định 

    Bước 2: Đặt cọc 

    Nếu 2 bên tin tưởng nhau thì không cần phải đặt cọc. Còn để chắc chắn hơn, tùy theo sự nhất trí giữa các bên thì người mua sẽ đặt trước một khoản để tạo tính nghiêm túc cho giao dịch

    Bước 3: Lập biên giao dịch và công chứng hợp đồng 

    Hai bên sẽ lập một biên bản với các điều khoản đúng theo luật nhà ở, luật đất đai quy định để mang đi công chứng được hợp pháp. 

    Bước 4: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên sổ đỏ 

    - Để giao dịch hoàn tất, bạn cần đăng ký sang tên sổ đỏ dựa trên thủ tục đăng ký biến động đất đai. 

    - Thời gian để đăng ký sang tên sổ đỏ là khoảng 30 ngày, tính từ ngày công chứng biên bản hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng 

    Bước 5: Thực hiện trách nhiệm đóng lệ phí 

    Để sang tên sổ đỏ nhanh, bạn cần đóng lệ phí cho dịch vụ này. Sau đó, mới được nhận giấy chứng nhận. 

    Theo quy định, lê phí trước bạ cần đóng sẽ bằng 0,5 x (giá đất ở bảng giá đất quy định x diện tích)

    2. Thủ tục mua bán nhà đất với trường hợp đã có sổ đỏ

    Bước 1: Đặt cọc 

    - Nếu 2 bên tin tưởng nhau thì không cần phải đặt cọc. Còn để chắc chắn hơn, tùy theo sự nhất trí giữa các bên thì người mua sẽ đặt trước một khoản để tạo tính nghiêm túc cho giao dịch

    - Một số lưu ý về đặt cọc: 

    + Nếu việc mua bán diễn ra thuận lợi thì sau khi hoàn tất thủ tục nhận nhà, số tiền cọc sẽ được trả lại cho bên mua 

    + Nếu giao dịch có bất trắc, bị dừng lại thì số tiền đặt cọc từ người mua sẽ thuộc về người bán. 

    + Nếu bên bán vì một lý do nào đó mà không bán thì sẽ bị mất tiền đặt cọc kèm một khoản tiền tương đương với số tiền cọc (gọi là tiền phạt cọc) 

    Bước 2: Chuyển quyền sử dụng đất 

    Chuẩn bị hồ sơ công chứng 

    Dựa trên quy định về Luật công chứng 2014, tại khoản 1 điều 40 thì cả bên mua và bên bán cần chuẩn bị những hồ sơ sau: 

    - Đối với bên bán: 

    + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

    + Giấy tờ tùy thân như chứng minh thư, thẻ căn cước…

    + Sổ hộ khẩu 

    + Giấy đăng ký kết hôn 

    + Hợp đồng ủy quyền 

    - Đối với bên mua: 

    + Phiếu đề nghị công chứng

    + Các giấy tờ tùy thân: chứng minh thư, hộ chiếu, thẻ căn cước…

    + Sổ hộ khẩu 

    + Giấy đăng ký kết hôn 

    - Lưu ý: 

    Phiếu đề nghị công chứng thường do bên mua chuẩn bị. Song, hoàn toàn có thể tự thỏa thuận theo quy định giữa người mua và bán. Ai có nhu cầu công chứng thì người đó sẽ phải nộp lệ phí 

    b. Tiến hành công chứng tại các văn phòng công chứng hợp pháp 

    Hai bên sẽ ra phòng công chứng để làm xác nhận tính hợp pháp cho hợp đồng giao dịch nhà đất 

    Bước 3: Thủ tục sang tên sổ đỏ 

    - Để giao dịch hoàn tất, bạn cần đăng ký sang tên sổ đỏ dựa trên thủ tục đăng ký biến động đất đai. 

    - Thời gian để đăng ký sang tên sổ đỏ là khoảng 30 ngày, tính từ ngày công chứng biên bản hợp đồng mua bán nhà tại phòng công chứng 

    Bước 4: Thực hiện trách nhiệm đóng lệ phí 

    Để sang tên sổ đỏ nhanh, bạn cần đóng lệ phí cho dịch vụ này. Sau đó, mới được nhận giấy chứng nhận. 

    Theo quy định, lệ phí trước bạ cần đóng sẽ bằng 0,5 x (giá đất ở bảng giá đất quy định x diện tích). Còn phí địa chính do hội đồng nhân dân từng tỉnh thành quy định 

    III. Những lưu ý khi làm thủ tục mua bán nhà đất

    Việc mua bán hay sang nhượng nhà đất đã được quy định rõ trong luật nhà ở và Luật đất đai. Tuy rõ ràng nhưng vẫn còn tồn đọng nhiều bất cập trong thực tế. Vì vậy, khi thực hiện giao dịch nhà đất, bạn cần lưu ý đến một số vấn đề sau: 

    + Điều 91, 93, 94 bộ luật nhà ở có quy định rằng, nhà ở cần hội tụ đầy đủ những điều kiện sau mới được tiến hành giao dịch mua bán, thừa kế, tặng, cho, mượn, thế chấp, cho ở tạm, ủy quyền quản lý nhà: 

    Thứ 1, phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành 

    Thứ 2, mảnh đất muốn giao dịch phải tuyệt đối không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên nhằm thi hành án hay để tiến hành thực hiện quyết định nào đó của cơ quan nhà nước 

    Trong hợp đồng mua bán cần phải thể hiện rõ ràng, đầy đủ các nội dung như: Tên, địa chỉ, đặc điểm nhà, giá và phương thức thanh toán chính xác như thế nào. Đồng thời, cần nói chi tiết về thời gian nhận nhà, quyền và trách nhiệm của bên mua và bán, lời cam kết kèm các thỏa thuận khác. Đi cùng đó là ngày tháng năm lập hợp đồng, chữ ký đại diện 2 bên. 

    Giá mua bán nhà là do 2 bên tự thỏa thuận. Tuy nhiên, nếu mảnh đất có quy định mức giá do pháp luật đề ra thì không được vượt quá khung giá đó 

    Hợp đồng mua nhà đất cần có chứng nhận của công chứng hoặc xác nhận của UBND cấp huyện trở lên với nhà tại đô thị, cấp xã với nhà ở nông thôn 

    Thời điểm chuyển quyền dùng nhà cho bên mua được bắt đầu từ ngày hợp đồng được xác thực 

    Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về: Thủ tục mua bán nhà đất. Mong rằng, bạn sẽ có thêm nhiều thông tin bổ ích sau khi đọc xong bài viết này! Nếu cần hỗ trợ thêm về vấn đề mua bán nhà hay tư vấn về luật, mời bạn hãy liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ: 

    Kênh nhà đất Bắc Sông Hồng 

    Địa chỉ: Số 109 Cao Lỗ, Uy Nỗ, Đông Anh, Hà Nội 

    Hotline: 0989109568

    Email: nhadatbacsonghong@gmail.com