Có nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ? Những rủi ro gặp phải

Bạn Tuấn thân mến, 

Lời đầu tiên, chúng tôi xin cảm ơn tới Tuấn vì đã tin tưởng, ủng hộ và gửi thắc mắc của mình về cho Bắc Sông Hồng. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được trả lời chi tiết trong bài viết này!

1. Đất nền là gì? 

Đất nền là gì? 

- Đất nền là loại đất không, chưa có tác động từ việc xây dựng, không có các tài sản gắn liền với đất. 
- Đất nền được chia làm 2 loại: Đất nền tự do và đất nền dự án 
+ Đất nền tự do: Là kiểu đất được dùng nhưng thường là các mảnh nhỏ, thuộc quyền sở hữu của 1 cá nhân nào đó 
+ Đất nền dự án: Là những mảnh đất nằm trong diện quy hoạch của chủ đầu tư song vì một lý do nào đó, nó vẫn chưa được xây dựng. 

2. Có nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ? 

Có nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ?

- Có nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ hay không còn cần dựa trên các điều luật về đất đai mới xác minh được rõ ràng, cụ thể nhất. Theo đó, căn cứ vào điều 188, Luật đất đai 2013 đã đề cập như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
 
a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;
 
b) Đất không có tranh chấp;
 
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi thi hành án;
 
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
 
2. Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189,190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, có thể thấy rằng, mua đất dự án cần phải có sổ đỏ bắt buộc. Do đó, về nguyên tắc, đất này không thể đủ điều kiện chuyển nhượng. Đồng nghĩa với việc, người có nhu cầu mua không nên tiến hành giao dịch này 
Trong trường hợp bạn vẫn cố tình mua đất dự án không có sổ, quyền lợi của bạn không được đảm bảo. Bên cạnh đó, để lách luật thì nhiều chủ đất ký hợp đồng cam kết bán để người mua yên tâm hơn. Tuy nhiên, hãy cảnh giác với việc này và tìm hiểu thật kỹ trước khi quyết định mua."

3. Một số rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Những rủi ro khi mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ là gì?

Như đã nói ở trên, việc mua đất nền dự án chưa có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều nguy cơ gây hại cho người mua. Cụ thể, nó mang đến những rủi ro không lường trước được: 
a. Hợp đồng mua bán không được chứng thực
Ở điều 40, luật công chứng năm 2014, khoản 1, điểm d có quy định về hồ sơ cần công chứng phải đáp ứng được điều kiện sau:
 “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”.
Như vậy, có nghĩa là, khi mua bán bất cứ một loại đất nào, dù là đất thổ cư, dự án, đất nông nghiệp...nếu không có sổ đỏ thì chắc chắn hợp đồng mua bán không được cơ quan chính quyền nhà nước công nhận, chứng thực. Vì thế, tài sản bạn mua sẽ không được đảm bảo 
b. Khó cho việc xác minh nguồn gốc 
Vì là đất chưa có sổ đỏ nên bạn sẽ không căn cứ vào đâu được để xác minh rõ ràng nguồn gốc của mảnh đất đó như thế nào? Liệu đang bị tranh chấp gì không? Nó thuộc đất thổ cư hay nông nghiệp, đất có thuộc diện thu hồi hay không...Điều đó có nghĩa là, nếu bạn mua mảnh đất này, bạn có nguy cơ đối mặt với rủi ro mua phải đất rởm, đất bị thu hồi, dẫn tới việc mất trắng số tiền bỏ ra để sở hữu chúng 
c. Hoàn toàn không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng được 
Khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ, bạn cũng không thể mang chúng đi thế chấp vay vốn ngân hàng được. Bởi vì, khi làm thủ tục cho giao dịch này, ngân hàng sẽ nhận ra rủi ro tiềm ẩn với giá trị tài sản bạn thế chấp và không đồng ý hỗ trợ nhu cầu của bạn 
4. Hậu quả khi giao dịch mua đất dự án chưa có sổ đỏ không thành công ra sao? 
Trong trường hợp giao dịch mua đất dự án chưa có sổ đỏ  không thành công, đất không được cấp sổ đỏ trong 1 thời gian dài thì các bên cần phải giải quyết theo điều 131, bộ Luật dân sự năm 2015 về xử lý hậu quả của giao dịch bị vô hiệu dựa trên luật định. Cụ thể như sau:

“1. Giao dịch dân sự không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể tù thời điểm giao dịch được xác lập.
 
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
 
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giấ thành tiền để hoàn trả.
 
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
 
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
 
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”
Trên đây là những chia sẻ của chúng tôi về: Có nên mua đất dự án chưa có sổ đỏ? Những rủi ro gặp phải là gì? Mong rằng, bạn sẽ có thêm nhiều thông tin hữu ích sau khi đọc xong bài viết trên!