Hợp đồng đặt cọc mua nhà và những điều cần lưu ý

Thông thường, khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà đất đều phải đặt cọc trước để chờ hoàn tất các thủ tục mua bán. Tuy nhiên, hiện nay rất nhiều người lại đang băn khăn không biết liệu đặt cọc có đảm bảo không? Và hợp đồng đặt cọc nhà đất đã hợp lệ để tránh những rắc rối về sau?

Hãy cùng chúng tôi tìm hiểu những điều cần lưu ý về hợp đồng đặt cọc mua nhà để đảm bảo sự an toàn và quyền lợi mua bán thông qua bài viết dưới đây.

Tầm quan trọng của hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Khi mua bán hay chuyển nhượng các tài sản có giá trị như đất đai, nhà cửa chúng ta thường sử dụng hợp đồng đặt cọc. Đây là loại văn bản, ký ước giữa bên mua và bên bán.

Theo đó, bên mua sẽ đặt cọc trước bằng tiền hoặc các loại tài sản có giá trị trước cho người bán khi chờ đợi thủ tục mua nhà được bàn giao.

Hợp đồng đặt cọc có giá trị pháp lý rất cao và sẽ ràng buộc pháp lý giữa người mua và người bán nhằm hạn chế việc thay đổi, không giữ lời hứa thậm chí là lật lọng, lừa đảo của hai bên.

Bên cạnh đó, hợp đồng đặt cọc còn là bằng chứng quan trọng giúp giải quyết các vấn đề tranh chấp, kiện tụng về sau khi xảy ra các sự cố ngoài ý muốn.

Do đó, trước khi tiến hành mua bán nhà, bạn cần phải hết sức lưu ý, xem ký hợp đồng đặt cọc và các điều khoản trong hợp đồng để tránh “tiền mất tật mang”.

Các rủi ro xảy ra khi kí hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Hiện nay, lĩnh vực bất động sản nhà đất luôn khiến người mua đau đầu bởi nhiều rủi ro tồn đọng, thậm chí chỉ cần một phút sơ sẩy bạn đã phải trả giá.

Bởi vậy, trước khi chuẩn bị ký kết bất cứ hợp đồng nào liên quan đến vấn đề mua bán nhà, bạn cần xác định trước các rủi ro có thể xảy ra để từ đó tính toán các phương án dự phòng.

Dưới đây là một số rủi ro thường gặp nhất khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà:

Rủi ro vì nhà đất chưa có đầy đủ các giấy tờ pháp lý: Đây là một trong những rủi ro phổ biến của nhiều khách hàng hiện nay. Không ít người chủ quan, không xem xét trước các vấn đề về pháp lý của ngôi nhà định mua.

Do đó, khi làm hợp đồng đặt cọc xong mới phát hiện ra, điều này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền sở hữu cũng như giá trị lâu dài của ngôi nhà.

Rủi ro liên quan đến quy hoạch: Mặc dù nhà đất đã đầy đủ các giấy tờ hợp pháp và thủ tục nhưng lại vướng vào các công trình đang giải tỏa, quy hoạch,…. Do đó, nếu đã ký hợp đồng đặt cọc, bạn sẽ bị thiệt hại, thậm chí là mất toàn bộ số tài sản đã đặt cọc trước đó.

Rủi ro về tranh chấp hoặc các vấn đề chưa giải quyết như đồng sở hữu: Không ít người ký hợp đồng đặt cọc mua nhà nhưng lại vướng phải rủi ro về tranh chấp cũng như một số vấn đề, thủ tục chưa hoàn tất.

Rủi ro do bên bán không xuất trình đầy đủ các giấy tờ do đang bị thế chấp, cầm cố: Đây cũng là một trong những rủi ro thường xuyên xảy ra khi kí hợp đồng đặt cọc mua nhà. Do đó, bạn cần phải yêu cầu bên bán xuất trình đầy đủ các giấy tờ để xem ngôi nhà mình định mua có đang bị cầm cố hay thế chấp hay không.

Rủi do các cơ quan hành chính nhà nước đang thụ lí hồ sơ nhà đất: Đây là rủi ro hiếm gặp nhưng không phải là không có khả năng xảy ra. Những ngôi nhà nằm trong diện thụ lý hồ sơ nhà đất sẽ không thể mua bán hay chuyển nhượng, bởi vậy trước khi đặt cọc bạn cần kiểm tra kỹ, tránh tiền mất tật mang.

Một số lưu ý liên quan đến hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Lĩnh vực bất động sản, đất đai thường có nhiều biến động. Không ít các trường hợp mặc dù đã tiến hành đặt cọc nhưng vẫn bị hủy hợp đồng một cách vô cớ chỉ vì bên bán kiếm được mối bán ngon hơn.

Và lúc này, người mua nhà là người chịu nhiều thiệt thòi nhất. Do đó, để tránh những rủi ro không đáng có, người mua cần lưu ý các điều sau.

Soạn thảo hợp đồng đặt cọc

Các chuyên gia khuyên bạn rằng, để hợp đồng đặt cọc được soạn thảo chính xác và có độ an toàn cao nhất, hãy nhờ tới sự giúp đỡ của các luật sư.

Tuy nhiên, loại văn bản này cũng không quá phức tạp do đó người mua có thể yêu cầu môi giới soạn và gửi cho bên mua và bên bán xem trước để thống nhất các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà cần lưu ý các điều khoản chính như sau:

• Thời hạn đặt cọc
• Số tiền đặt cọc
• Thỏa thuận giữa hai bên về các khoản phí thuế
• Số tiền thanh toán khi ra công chứng
• Các thỏa thuận mất cọc, đền cọc nếu có quy định khác

Lưu ý, nếu là người mua, bạn cần yêu cầu bên bán đứng tên cả vợ và chồng trong hợp đồng nếu ngôi nhà là tài sản của chung. Tránh trường hợp khi đã đặt cọc xong  vợ hoặc chồng bên bán đổi ý.

Xác định nội dung hợp đồng đặt cọc mua bán

Đây là điều vô cùng quan trọng và cần thiết. Thông thường, mục đích đặt cọc là nhằm đảm bảo việc ký kết và xác định hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Bên cạnh đó, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà phải tuân thủ đúng các quy định về hợp đồng dân sự, đảm bảo tính pháp lí, loại hình đặt cọc, thời hạn giao nhà đất,…

Xác định rõ quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán

Khi ký kết hợp đồng đặt cọc mua nhà, cả hai bên đều phải có quyền lợi và nghĩa vụ nhất định.

Theo đó, bên mua có quyền yêu cầu bên bán ngưng việc sử dụng nếu tài sản bị giảm sút giá trị hoặc có nguy cơ bị mất.

Trong khi đó, bên bán phải có nghĩa vụ bảo vệ, không khai thác tài sản hoặc sử dụng trừ khi có thỏa thuận, giao ước giữa hai bên.

Bên bán và bên mua cần nắm rõ nghĩa vụ của mình khi kí kết hợp đồng đặt cọc mua bán để tránh những rủi ro về sau.

Khi nhà đất đã hoàn thành đầy đủ các thủ tục đáp ứng cho việc mua bán thì bên mua có nghĩa vụ đốc thúc việc kí kết hợp đồng mua bán đúng quy định.

Làm thế nào để đặt cọc mua nhà đất tránh rủi ro?

Sau khi tìm và chọn được ngôi nhà ưng ý, người bán và người mua sẽ tiến hành đặt cọc. Đây được xem là bước đầu tiên trong tiến trình mua bán nhà.

Để tránh tình trạng lừa đảo, gian dối trong giao dịch và những thiệt hại không đáng có, khi tiến hành đặt cọc mua nhà đất, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

Kiểm tra nhà đất có nằm trong diện quy hoạch không

Đây là điều vô cùng cần thiết bởi thực tế nhiều ngôi nhà bán là do bị vướng quy hoạch. Bạn có thể nhờ người môi giới kiểm tra, xác thực các thông tin.

Thông thường, môi giới khu vực sẽ nắm rõ thông tin nên bạn có thể tham khảo, Thậm chí, để chắc chắn hơn, bạn có thể lên tận Phòng Quản lý Đô thị tại UBND Quận, Huyện nơi bất động giao dịch để xác thực.

Kiểm tra tính chính danh của chủ nhà sở hữu bất động sản

Để tránh trường hợp bị lừa đảo, bạn cần xác minh chủ sở hữu ngôi nhà mình định mua bằng cách xem giấy chủ quyền sử dụng đất, nhà ở lúc tìm hiểu thông tin.

Kiểm tra chứng minh thư, xác nhận khuôn mặt, thậm chí là lên Phường hoặc Tổ dân phố để xác minh lại chủ nhân thực sự của ngôi nhà.

Xác minh ngôi nhà có bị chặn giao dịch chuyển nhượng hay không

Không ít các trường hợp nhà đất bị chặn giao dịch chuyển nhượng do chiếm dụng, tranh chấp, kiện tụng, vi phạm xây dựng hoặc đang bị thi hành án...

Do đó, bạn cần xác minh thật kỹ bởi nếu ký hợp đồng đặt cọc bất động sản này thì khả năng mất cọc rất cao vì chủ nhà đang cố tình gài bẫy, lừa đảo người mua và môi giới nhà đất.  

Kiểm tra các giấy tờ pháp lý liên quan đến ngôi nhà

Để an toàn và tránh các rủi ro, trước khi ký vào hợp đồng đặt cọc mua nhà, bạn cần yêu cầu người bán xem bản chính giấy thờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất đó.

Cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ nếu được cấp trước năm 2005) hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng).

Mua nhà là việc hệ trọng của đời người, do đó cẩn trọng, an toàn là điều không thể bàn cãi. Đừng vội vàng, hấp tấp, hãy kiểm tra, xác minh thật kỹ thông tin và soạn thảo các điều khoản hợp đồng đặt cọc để đảm bảo tối đa quyền lợi cho mình.